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            柯文哲推動社會住宅及近期所提的《台北市公辦都更實施辦法》,都有「中繼宅」的規劃,不過,台北市政府的「中繼宅」概念,比較側重老舊社區都市更新過程,舊房子拆除建,再搬回新建及分回的新房子之前的「安置」階段。

            其實,社會住宅之推動首應嚴格控制房價,德國嚴懲投機炒作措施可供參考,其在行政措施方面,當房屋售價超過合理價格20%時,賣方將面臨最高5萬歐元罰款;另在刑罰措施方面,當房屋售價超過合理價格50%時,除巨額罰款外,賣方將面臨3年有期徒刑,罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

            在這項政策之下,針對現有的房貸大都是20年期,如果能夠延長為30年,則每月所支付的「房貸利息」就會較低,如能再輔以「購屋貸款利息補貼」,就可能達到與在外租屋之「房租」相差無幾的實質幫助。

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            試問,跟不同的房東一直租房子,二、三十年下來,還是停留在「租房」階段,最後房屋數量還是「0」,但若是按期支付與租金相當的房貸,二、三十年下來,就可擁有屬於自己的「1」間房子,未來不論是房屋增值或所得提高,就可因應家庭成員的增加而轉換大一點的房子,也不會飽受房租調漲與經常搬家之苦。

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            有關最近政府出手抑制房價飆漲,其實只要是漸進和緩,一樣能夠達到目的,惟兩年來卻連續大幅調高公告地價、公告土地現值,以及房屋稅稅基及稅率,再加上今年初的房地合一稅,短期打房措施來的又猛又急,未必是全民之福;其因在於市場景氣早已呈現低迷走勢,急於打房的結果,就容易出現交易驟減或崩盤危機。

            而我一直想要以廣義的「中繼宅」概念來詮釋「社會住宅」,以便讓青年朋

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            友或弱勢族群居住滿6年後,若無法獲得再一次的續約機會,他們就非得要搬出社會住宅,而後續居住問題要如何解決?

            因此「中繼宅」的規劃相當重要而且有其必要,而這可以從兩方向來進行,第一是「租金補貼」,這也是目前政府照顧弱勢族群的方法之一,只要符合社會局的相關規定,就可以申請租金補貼。

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            再者,少子化、老年化趨勢將促使未來住宅需求逐漸減弱,在當前大量空屋之前提下,社會住宅之興建還是緩和漸進為宜,不必急於一時,反而可以透過「租稅手段」促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,而又排擠其他社福資源。

            以《台北市公辦

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            都更實施辦法》,所設計的12500元月租金來說,若要想繼續住在台北市的話,則未來的租金負擔一定會更高,但這群經濟較弱勢的族群,可能在短短6年內就有能力在外「購屋」或負擔得起較高的租金嗎?

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            我國平均地權條例第83條:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」也有這樣明文規定,只是做與不做

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            而已。

            因此,我一直提倡「先租後買」的觀念,先衡量自身的經濟負荷能力,做階段性的規劃,而不必急於一時,另有些人針對仁愛路「帝寶」豪宅都說根本買不起,而有「仇富」心理,這也沒必要,只要這些富人依法誠實繳稅,再經由政策主導財富重分配,他們一樣對國家社會有相當的貢獻。

            此外,希望政府能儘速完成大台北生活圈交通建設,縮短通勤時間,一方面減緩年輕人購屋壓力,亦可以購屋貸款利息補貼方式幫助年輕人就過渡期之「中繼住宅」,再經由換屋進階到理想中的居住環境。

            Q:台北市長柯文哲在推動社會住宅及都市更新時,都有提到「中繼住宅」議題,它跟社會住宅,或一般的房子有何威力彩同?

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            不售的社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求,無法讓民眾永久居住,而依台北市社會局現行的平價住宅方案,每期租期最長3年,申請續租後,最長不能超過6年。

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            A:房地產在長達十多年的大多頭行情,導致台灣逐漸進入高房價時代,政府不得不出手抑制房價,而包括總統當選人蔡英文、台北市長柯文哲及新北市長朱立倫都提出「社會住宅」、「青年住宅」的具體構想。

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            但就像過去政府推出的「平價國宅」,因房價遠低於市場行情而出現「僧多粥少」的情形,相信未來一旦社會住宅提供數量少於需求量時,為求公平起見,一定也會設定租屋年限。

            第二種則是幫助人民首購的「房貸利息補貼」,讓想要成家立業的人,或是小家庭迎接新生命而想要有個安定的住所,亦即讓有首購需求者也有能力購買得起房子,就像大多數人都是經由「小屋(小宅)換大屋」,而就在這些人購買人生第一間「小宅」時,給予購屋利息補貼,如財政部今年續辦的公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」。

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            雖然政府沒辦法解決人民一輩子的「住屋」需求,也沒辦法像新加坡政府提供大量的「組屋」(類似平價國宅)供85%以上的人民居住,但若能有完整的「配套」措施,則仍不失照顧之本意。

            房地產會客室 主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

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